Predaj bytu, domu alebo pozemku je jednoduchší, keď má nehnuteľnosť jedného vlastníka. Ak je však na liste vlastníctva viac spoluvlastníkov, predaj si vyžaduje lepšiu koordináciu. Rozdielne predstavy o cene, načasovaní alebo spôsobe predaja môžu celý proces výrazne skomplikovať.
Dobrou správou je, že spoluvlastníctvo samo o sebe neznamená, že nehnuteľnosť sa nedá predať. Dôležité je najskôr ujasniť si vlastnícke vzťahy, dohodnúť postup a až potom riešiť cenu, prezentáciu a samotný predaj.
Čo znamená, keď nehnuteľnosť vlastní viac ľudí?
Pri podielovom spoluvlastníctve patrí jedna nehnuteľnosť viacerým vlastníkom. Každý z nich má určený spoluvlastnícky podiel, napríklad 1/2, 1/3 alebo 1/4.
Podiel pritom neznamená, že konkrétnemu spoluvlastníkovi patrí konkrétna izba alebo časť domu. Vyjadruje mieru, akou sa podieľa na právach a povinnostiach spojených so spoločnou vecou.
Pri predaji celej nehnuteľnosti je preto dôležité pozerať sa nielen na samotnú nehnuteľnosť, ale aj na to, kto ju vlastní a v akých podieloch.
Musia s predajom súhlasiť všetci spoluvlastníci?
Pri právnych úkonoch týkajúcich sa spoločnej veci zákon vychádza zo spoločného postupu spoluvlastníkov. Občiansky zákonník zároveň upravuje rozhodovanie spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou podľa veľkosti ich podielov.
Pri predaji celej nehnuteľnosti je preto potrebné rozlišovať medzi rozhodovaním o hospodárení so spoločnou vecou a samotným právnym úkonom, ktorým sa nehnuteľnosť prevádza na kupujúceho.
Prakticky to znamená, že ak chcete predať celú nehnuteľnosť, treba mať vlastnícke vzťahy a účasť jednotlivých spoluvlastníkov vyriešené ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
To je jeden z dôvodov, prečo sa pri spoluvlastníckych nehnuteľnostiach oplatí najskôr skontrolovať list vlastníctva a až potom pripravovať predaj.
Prvý krok: skontrolujte list vlastníctva
Ešte pred stanovením ceny si overte:
- kto je zapísaný ako vlastník,
- aké sú veľkosti spoluvlastníckych podielov,
- či na nehnuteľnosti viaznu záložné práva alebo iné ťarchy,
- či sú všetky údaje v katastri aktuálne,
- či neprebieha konanie, ktoré môže mať vplyv na vlastnícke právo.
Pri prevode nehnuteľnosti okresný úrad v katastrálnom konaní preskúmava okrem iného aj to, či je prevodca oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať a či zmluva spĺňa zákonné požiadavky.
Preto je lepšie prípadné nezrovnalosti riešiť pred tým, ako sa začne nehnuteľnosť ponúkať kupujúcim.
Najväčší problém býva dohoda medzi spoluvlastníkmi
V praxi nemusí byť problémom samotný predaj, ale rozdielne predstavy vlastníkov.
Napríklad:
- jeden spoluvlastník chce predať okamžite,
- druhý chce počkať na vyššiu cenu,
- jeden chce nehnuteľnosť najskôr rekonštruovať,
- druhý nechce investovať ďalšie peniaze,
- spoluvlastníci sa nezhodnú na predajnej cene,
- jeden zo spoluvlastníkov nehnuteľnosť užíva a ostatní nie.
Čím skôr sa tieto otázky vyriešia, tým menšie je riziko, že sa predaj zastaví až vo chvíli, keď už máte kupujúceho.
Čo si dohodnúť ešte pred inzerovaním?
Ideálne je, aby si spoluvlastníci vopred ujasnili:
- či chcú predať celú nehnuteľnosť,
- za akých podmienok sú ochotní predať,
- aká bude stratégia stanovenia ceny,
- kto bude komunikovať s maklérom,
- kto bude zabezpečovať dokumenty,
- ako sa budú riešiť obhliadky,
- ako bude rozdelený výťažok z predaja.
Pri poslednom bode je dôležité vychádzať zo spoluvlastníckych podielov a zároveň z konkrétnej dohody a právneho stavu.
Čo ak sa jeden zo spoluvlastníkov nechce podieľať na predaji?
Toto je situácia, ktorú netreba riešiť až vtedy, keď sa objaví záujemca.
Ak medzi spoluvlastníkmi dohoda nevznikne, Občiansky zákonník upravuje aj možnosť súdneho vyporiadania spoluvlastníctva. Súd môže podľa okolností vec prikázať jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu, a ak to nie je vhodné riešenie, môže nariadiť predaj veci a rozdeliť výťažok podľa podielov.
To však už nie je bežný realitný predaj. Ide o právne riešenie sporu, pri ktorom je vhodné využiť advokáta.
Ak teda jeden spoluvlastník nesúhlasí s predajom, nie je dobré predstierať, že problém neexistuje. Najskôr treba zistiť, prečo nesúhlasí a či existuje dohoda, ktorá umožní situáciu vyriešiť.
Možnosťou je aj vysporiadanie medzi spoluvlastníkmi
Nie vždy musí byť riešením predaj celej nehnuteľnosti tretej osobe.
Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť aj na zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní. Ak ide o nehnuteľnosť, takáto dohoda musí mať písomnú formu.
Príklad:
Dvaja súrodenci vlastnia rodinný dom v pomere 1/2 a 1/2. Jeden z nich chce v dome zostať a druhý chce svoju časť majetku finančne vysporiadať. Namiesto predaja domu tretej osobe môžu za splnenia príslušných podmienok riešiť vyporiadanie medzi sebou.
Konkrétny spôsob však treba nastaviť podľa právnej a finančnej situácie oboch strán.
Dá sa predať iba spoluvlastnícky podiel?
Áno, spoluvlastník môže za určitých podmienok prevádzať svoj spoluvlastnícky podiel. Pri prevode podielu však treba zohľadniť zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, pričom zákon stanovuje výnimku pri prevode blízkej osobe.
Preto predaj samotného podielu nie je to isté ako predaj celej nehnuteľnosti.
Ak niekto uvažuje o predaji svojho podielu samostatne, odporúčame najskôr preveriť konkrétnu situáciu z pohľadu vlastníckych vzťahov a právnych podmienok.
Ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti s viacerými vlastníkmi?
Praktický postup môže vyzerať takto:
1. Skontrolujte vlastníctvo
Pozrite si aktuálny list vlastníctva a všetky podstatné údaje.
2. Zistite, kto chce nehnuteľnosť predať
Dôležité je, aby sa otázka predaja otvorila medzi všetkými spoluvlastníkmi ešte pred uvedením nehnuteľnosti na trh.
3. Dohodnite si predajnú stratégiu
Cena by nemala byť výsledkom toho, kto si predstavuje najvyššie číslo. Mala by vychádzať zo stavu nehnuteľnosti, lokality, porovnateľných nehnuteľností a aktuálnej situácie na trhu.
4. Vyriešte dokumenty a prípadné komplikácie
Ak sú na liste vlastníctva nezrovnalosti, záložné práva, vecné bremená alebo iné obmedzenia, je lepšie riešiť ich vopred.
5. Až potom pripravte prezentáciu nehnuteľnosti
Fotografie, pôdorys, opis, cena a inzercia by mali vychádzať z dohodnutej stratégie.
6. Pred podpisom zmlúv skontrolujte celý proces
Kúpna zmluva musí zodpovedať skutočnému vlastníckemu stavu a všetkým právnym podmienkam prevodu. Katastrálny zákon upravuje, že práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv sa zapisujú vkladom a právne účinky vkladu nastávajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení.
Modelový príklad
Predstavme si rodinný dom, ktorý vlastnia traja súrodenci:
- prvý má podiel 1/2,
- druhý 1/4,
- tretí 1/4.
Všetci sa rozhodnú dom predať.
Najskôr si preveria list vlastníctva a právny stav. Následne sa dohodnú na spoločnom postupe, predajnej cene a podmienkach. Pri predaji celej nehnuteľnosti sa pripraví dokumentácia tak, aby zodpovedala vlastníckemu stavu.
Po nájdení kupujúceho sa rieši kúpna zmluva, úhrada kúpnej ceny a návrh na vklad do katastra. Výťažok z predaja sa následne rozdelí podľa vlastníckych podielov, ak dohoda alebo právny režim konkrétneho prípadu neurčuje inak.
Práve jasná dohoda na začiatku môže zabrániť tomu, aby sa problém objavil až pri podpise zmluvy.
Kedy má zmysel prizvať realitného makléra?
Spoluvlastnícky predaj môže byť organizačne náročnejší než predaj nehnuteľnosti jedného vlastníka.
Maklér môže pomôcť najmä s:
- prípravou predajnej stratégie,
- stanovením realistickej ponukovej ceny,
- koordináciou komunikácie medzi spoluvlastníkmi,
- prípravou inzercie a marketingu,
- organizáciou obhliadok,
- komunikáciou so záujemcami,
- koordináciou jednotlivých krokov predaja.
Pri právnych otázkach však realitný maklér nenahrádza advokáta. Ak je medzi spoluvlastníkmi spor alebo nejasnosť vo vlastníckych právach, je vhodné riešiť konkrétnu situáciu s právnikom.
Najčastejšie chyby pri predaji spoluvlastníckej nehnuteľnosti
Začať inzerovať bez dohody medzi vlastníkmi.
Kupujúci môže venovať čas obhliadke a vyjednávaniu, aby sa následne ukázalo, že vlastníci sa nevedia dohodnúť.
Stanoviť cenu podľa predstavy jedného spoluvlastníka.
Cena by mala byť podložená trhovou situáciou, nie iba osobným názorom.
Ignorovať rozdielne záujmy vlastníkov.
Ak jeden chce predať rýchlo a druhý chce čakať, treba túto otázku vyriešiť na začiatku.
Riešiť právne problémy až po nájdení kupujúceho.
Nejasnosti na liste vlastníctva môžu celý proces predĺžiť.
Mýliť si predaj celej nehnuteľnosti s predajom podielu.
Ide o odlišné situácie s odlišnými právnymi otázkami.
Pri predaji celej spoločnej nehnuteľnosti treba riešiť právny úkon so všetkými príslušnými spoluvlastníkmi. Konkrétny postup závisí od vlastníckej situácie a okolností prípadu. Občiansky zákonník upravuje právne úkony týkajúce sa spoločnej veci aj rozhodovanie spoluvlastníkov.
Čo ak jeden zo spoluvlastníkov predaj odmieta?
Najskôr má zmysel pokúsiť sa o dohodu. Ak dohoda nie je možná, zákon upravuje aj súdne zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.
Môžem predať iba svoj spoluvlastnícky podiel?
Za splnenia zákonných podmienok áno. Pri prevode podielu však treba zohľadniť predkupné právo ostatných spoluvlastníkov a jeho zákonné výnimky.
Ako sa rozdelia peniaze z predaja?
Vychádza sa zo spoluvlastníckych podielov, pokiaľ konkrétny právny vzťah alebo dohoda neurčuje inak.
Je pri spoluvlastníctve potrebný advokát?
Nie každý predaj spoluvlastníckej nehnuteľnosti musí znamenať spor alebo komplikovaný právny proces. Ak však existuje nezhoda medzi vlastníkmi, nejasnosť vo vlastníctve, záložné právo alebo iný právny problém, individuálne právne posúdenie môže byť veľmi dôležité.
Predaj spoluvlastníckej nehnuteľnosti začína dohodou
Ak nehnuteľnosť vlastní viac ľudí, najdôležitejšie nie je začať čo najskôr inzerovať. Najskôr treba vedieť, kto nehnuteľnosť vlastní, aké má podiely a či majú všetci vlastníci rovnakú predstavu o predaji.
Keď sú vlastnícke vzťahy a základné podmienky vyriešené vopred, samotný predaj sa dá nastaviť podstatne prehľadnejšie.
Ak riešite predaj nehnuteľnosti v spoluvlastníctve v Žiline alebo okolí a nie ste si istí, ako celý proces nastaviť, ROMDOM reality vám môže pomôcť s prípravou predaja a koordináciou jednotlivých krokov.
Predávate nehnuteľnosť v Žiline alebo okolí? Zavolajte mi.
